房市幸運輪

中國時報 2008.05.28　
房市幸運輪
沈雲驄

　台灣要加入聯合國。請問，聯合國的會員中，亞洲國家佔了多少席？

　很多年前，著名的心理學家史洛維克與李生斯坦，曾經做過一個名叫「幸運輪」的實驗。他們先讓受訪者，轉動一個上頭有數字一到一百的幸運輪，輪子停下來、指向某個數字後，再問受訪者兩個問題：一，聯合國的會員國當中，非洲國家所佔的比率，高於或低於你所轉出來的數字？二，你認為，實際上，非洲國家在聯合國所佔比率是多少？

　結果，兩位心理學家發現：轉出數字愈高的人，回答的數字愈高；幸運輪出現的數字愈低，答案也偏低。比方說，轉出數字「十」的受訪者，回答的平均值是二十五％；轉出數字為「六十五」的人，答案的平均值是四十五％。也就是說，儘管受訪者明明都知道，輪子上所顯示的數字，是百分百隨機的結果，而且也跟聯合國有多少非洲國家沒有半點關係，但自己口中所說出的答案，偏偏，還是受到了幸運輪上數字的影響。

　這個被稱為「定錨效應」的現象，後來被經濟學家大幅引用，拿來解釋為什麼投資人這麼不理性。如果，連幸運輪與聯合國之間，人們都會被引導，其他彼此相關的金融活動，就更容易混淆投資者的判斷了。

　拿台灣的房市來說，四年來，價格之「錨」就愈「定」愈高。從台北到高雄，預售屋開出的價格，一處比一處離譜；盯著電視上大陸富豪團看、被豪宅廣告搞到熱血沸騰的人，可能也會把建商們的漫天要價，視為理所當然。

　祇是，房市畢竟不是幸運輪實驗，漫天要價之後，購屋者還是得就地還錢，買不起，就是買不起。政大的張金鶚教授從去年就開始說，房價漲太猛，最近更喊出房市泡沫化的疑慮。到底，房市有沒有泡沫呢？

　嚴格來說，沒有人能回答。因為，就跟所有投資工具一樣，房地產的價格，從來不反映房子本身「當下」的價值，而是呼應購屋者對大環境「未來」的想像。不看整體，不談未來，光看現在的房價，是不可能斷定有沒有泡沫的。想像一下，如果明天中國拿下造訪的吳伯雄，然後宣佈要以「武力」取回台灣，台灣的房子，誰敢買？相反的，如果以後馬英九的「六三三」支票真的兌現，台灣人變成年所得三萬美金的好野人，現在的房價，算什麼？

　值得正視的問題在於：跟別的投資工具不同，房地產有居住的功能，不能因為「未來」可能會很好，而在「當下」就把價格弄得老高，讓那些需要房子住的人，買不起或租不起。以前，如果買一棟房子，得讓一個上班族不吃不喝七年才買得起，就足以讓人叫苦連天；現在，台北市十二個行政區的預售屋，平均每坪價格高達六十三萬，一個月薪三萬的上班族，別說七年，四十年不吃不喝，也只夠買約二十坪。從這角度看，房價當然太高。

　政府應該做的，說穿了，很簡單。第一，讓市場上有比較便宜的房子，一方面，讓低所得的人買得起，二方面，可以引導房價下修，把房市的「幸運輪」轉到較低的數字；第二，把經濟搞好，鼓勵投資，讓更多人有錢可賺，所得提高，房價自然不是問題。

　至於想在房市撈一票的人，倒是可以參考經濟學家金德伯格對泡沫現象的描述。他說，無論哪個時代，泡沫的發生到破滅都有五個階段：第一，新機會出現（例如以前大陸人不能來，現在可以），讓投資人相信能賺錢；第二，因為看好，大家紛紛借錢投資，造成信用快速擴張；第三，進入瘋狂階段，人們不管三七二十一，買了再說；接著，價格不再漲了，發現勢頭不對的人，開始計算自己是否付出過高代價；最後，人們突然恐慌起來，開始不顧一切拋售先前買進的東西，泡沫於焉破滅。

　妳說，台灣房市正處於哪個階段呢？