小心假消息誤導市場

小心假消息誤導市場
【經濟日報╱社論】

2007.11.18 03:36 am


不動產市場是經濟中極具指標性的市場，其繁榮固常帶動整體經濟的繁榮，而其不景氣也常造成整體經濟的不景氣，因而當然希望不動產市場能永保繁榮。然而不動產市場卻投機性甚高，容易被資訊和預期心理帶著走，因此常常會過熱或過冷。我國不動產市場雖然不像股票市場那麼容易受消息的誤導而快速大漲大跌，但在每次價格大幅波動中，仍有各種被有意或無意製造出來的假消息誤導市場。最近有幾個顯然不正確的講法，即值得提醒大家勿被誤導。

以往油價與物價上漲常被不動產業者拿來炒作成通貨膨脹和房價必漲的消息。這波油價上漲到目前為止，還未被拿來大肆炒作，但未來仍有可能朝這方向發展。最近幾周電子媒體對物價上漲新聞的報導極多，某種程度已造成若干廠商藉機漲價。儘管實際上我國整體的物價上漲率仍然算是低的，全年消費者物價上漲率可能僅略高於2%，但不動產價格近年卻已領先上漲甚多。因此未來若有利用油價、物價上漲消息造成不動產價格不合理上漲的情況，政府和各界應提供確實的物價和成本資訊，避免人民因為高估現在和未來的物價上漲率而盲目搶購不動產。

目前比物價上漲更常見的不動產話題，是外資來台購買不動產的影響。其中有的可能過分誇大，若被誤信將造成不良的影響。例如近日有中國大陸的重要業者來訪，有人就對開放中國大陸人民來台觀光購屋有很多的想像。基本上大陸人民來台觀光和購屋當然對不動產市場有利，但其利益大小要客觀評估而不能任意高估。例如，有位大陸業者說，開放兩岸觀光台灣房價有數十倍的成長空間。這樣的講法就可能不切實際。台灣大都市目前的房價並不算低，不要說再漲幾十倍，很多地方再漲一、兩倍就會遠高於其他國際大都市的價格，更遠高於一般人民的購買能力，因此全面或大部分地方漲幾十倍根本是不可能的事。

當然少數地方有可能再漲幾十倍，有些地方甚至近幾年就已漲了幾十倍。但那都是原來偏遠或不適合使用的地方，用李嘉圖的地租論來說，那是邊際或接近邊際的土地，因此地租或地價都很低。這些土地若因經濟發展、公共建設或者變更地目，而有新的用途，其地租和地價當然可以大幅上漲幾十倍。中國大陸由於過去的落後和政府管制，在近20年改採市場經濟加以經濟快速發展，很多地方地價可以暴漲幾十倍甚至更多。但台灣大部分地方已高度開發而有高地價，因此不管是主要市區之土地或全國所有土地，整體而言，都不可能在短期內漲價幾十倍。國人請勿陷入這種美夢而重釀房市的投機風潮。

另外，近日也有媒體報導，外資有2,000億美元要挺進我國的商業不動產。這樣的好消息若仔細分析，都很可能是假的或錯的消息。2,000億美元相當於新台幣6兆多元；若真的流入我國來買不動產，簡直要讓市場天翻地覆。這筆錢若用在台北市，大約可買超過1,000棟萬坪的大樓。外國投資者真的那麼看好我們的不動產？今年以來外資購買我國大型商業不動產的金額比去年倍數成長，但也只有新台幣300多億元而已；有什麼理由未來一年或幾年合計可以增加200倍？所以國人不要被這種不正確的消息誤導而盲目樂觀。

過度樂觀的房市常使房價上漲過多，雖然有人因而獲利，景氣也可一度繁榮，但一般民眾則會因而買不起房子，各類其他產業的成本也會被迫上升。而不動產市場的投機或假性需求也常在繁榮時大增，致使房屋興建數量遠超過實際需用的數量；一旦繁榮消退或泡沫破滅，將留下大量空屋，使不景氣的程度加深且時間拖長。日本的泡沫經濟破滅造成十年的經濟停滯。我國1990年前後的房市泡沫留下100多萬戶的空屋，也使不動產市場不景氣將近十年，並造成銀行鉅額的呆帳，經濟至今仍受其傷害而使民間消費成長緩慢。美國次級房貸風波之後，全球經濟都受到傷害，而美國聯邦準備理事會的現任和前任主席都在擔心太多的餘屋可能造成進一步的傷害。可見大家要謹慎，不要被不實的樂觀說法挑起房市的過度繁榮或泡沫。

【2007/11/18 經濟日報】

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